Il cappotto termico è uno degli interventi trainanti per ottenere il Superbonus. La sua posa aumenta lo spessore dell’involucro e può ridurre la superficie calpestabile dei balconi.
In condominio, questo significa che un intervento deliberato con procedure semplificate, rispetto ad altre innovazioni, impatta sulla proprietà privata dei singoli condomini.
Ma i condòmini che non hanno dato parere favorevole alla realizzazione dei lavori potrebbero non essere d’accordo a vedersi ridurre la superficie fruibile dei propri balconi. Sull’argomento stanno infatti nascendo i primi contenziosi. La materia è nuova, quindi i giudici non hanno un orientamento cui fare riferimento per dirimere le controversie.
Superbonus, delibere con procedure semplificate
Per deliberare la realizzazione dei lavori agevolati con il Superbonus 110%, la richiesta di un finanziamento bancario e l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, nell’assemblea condominiale è richiesta la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi di proprietà dell’edificio.
Si tratta di una deroga rispetto a quanto previsto dal Codice Civile. L’articolo 1136 prevede che le innovazioni vengano deliberate con la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio.
Superbonus, i primi contenziosi
Una volta che il condominio delibera i lavori, quali chance ha il condomino in disaccordo, che impugna la delibera perché ritiene che l’intervento possa danneggiarlo?
Sull’argomento si contano al momento poche pronunce, tutte allo stadio iniziale del contenzioso. Le sentenze sono state emesse da Tribunali Ordinari, ma le decisioni possono mutare nei successivi gradi di giudizio, fino ad arrivare in Cassazione.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza 17997 del 16 dicembre 2020, ha dichiarato nulla la delibera con cui un condominio ha approvato l’installazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza indicare le modifiche del piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condòmini. I giudici hanno ritenuto che l’intervento potesse ledere il diritto di proprietà dei condòmini.
Simile il parere del Tribunale di Busto Arsizio, che con la sentenza 514 del 7 aprile 2021 ha annullato la delibera condominiale, adottata senza il consenso di tutti i condòmini che, consentendo la realizzazione di un cappotto di 12 centimetri, avrebbe ridotto gli spazi utilizzabili dei balconi privati, violando il diritto all’integrità della proprietà.
Parzialmente diversa la sentenza 30843 del 13 agosto 2021 del Tribunale di Milano. Secondo i giudici, il cappotto avrebbe ridotto la superficie disponibile dei balconi di 4 o 5 centimetri. Una variazione considerata irrilevante a fronte di un intervento destinato a migliorare la condizione generale di tutti i condòmini. La delibera impugnata, inoltre, non riguardava direttamente i beni privati, ma la manutenzione dei beni comuni. Motivi che hanno spinto i giudici a respingere le richieste dei condòmini sfavorevoli all’intervento.
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