Continua il filone delle vicende in materia di contenzioso sui bonus edilizi. La fattispecie analizzata dal Tribunale di Teramo (e decisa con sentenza lo scorso 11 aprile 2024), ha ad oggetto la quota che deve pagare il proprietario in relazione ai costosi lavori del sisma-bonus.
Il condomino, alla luce della importante somma da versare e non vedendoci chiaro sugli interventi da eseguire decide di impugnare le delibere autorizzative degli interventi e trascinare quindi tutto il condominio in giudizio.
Delibere annullabili
Preliminarmente occorre distinguere tra delibere nulle ed annullabili.
Sono nulle le delibere assembleari:
prive degli elementi essenziali;
aventi oggetto impossibile o illecito;
aventi oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
quelle che incidono sui diritti individuali o sulle proprietà esclusive dei singoli condomini.
Circa invece le delibere annullabili, il legislatore ha previsto che sono affette da nullità, le delibere:
con vizi relativi alla convocazione dell’assemblea;
quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle previste per legge;
quelle con vizi formali;
quelle con errori nel procedimento di convocazione.
Passando al caso in esame, il tribunale ha inteso collocare il vizio della delibera impugnata tra quelle annullabili, poiché trattasi di delibere adottate su argomenti che non erano previsti all’ordine del giorno. Difatti, contrariamente a quanto affermato dal condominio convenuto, l’ordine del giorno deve delineare in modo chiaro gli argomenti che devono essere discussi, così da permettere a ciascun condomino di valutare il proprio comportamento in relazione a ciascun punto.
Nel caso in esame è evidente che i lavori appaltati ed approvati con le delibere impugnate non erano stati debitamente esplicitati, come può facilmente desumersi dal semplice dato del sensibile aumento dell’importo dei lavori preventivati nelle precedenti assemblee rispetto a quelli oggetto di approvazione.
I lavori dell’eco bonus non erano davvero necessari
Altro profilo analizzato dal tribunale di Teramo è quello relativo alla valutazione fatta, tramite un consulente tecnico nominato da giudice, in merito alla necessità degli interventi di adeguamento e miglioramento sismico.
Ebbene, dalle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio è emerso che il complesso residenziale non presenta grosse criticità né cedimenti strutturali o gravi indebolimenti che comportano un crollo imminente.
Sulla scorta della relazione è quindi evidente come l’intervento che è stato approvato (indicato nella delibera assembleare come “assolutamente necessario per garantire l’agibilità dell’edificio nonché la sicurezza delle persone”) non è da considerarsi assolutamente né obbligatorio né necessario né urgente.
I lavori sono da considerare un’innovazione
Ciò significa che i lavori da eseguire sono da considerare come un’innovazione voluttuaria, con la conseguenza che deve applicarsi la relativa disciplina del codice civile.
Risulta, infatti, dalla documentazione in atti che gli interventi previsti (“cerchiatura pilastri e fasciatura anti ribaltamento delle tamponature”) apporteranno al fabbricato un beneficio davvero modesto, rappresentato dal passaggio di una sola classe di rischio sismico, fermo restando che dovranno comunque eseguirsi tutti gli ulteriori interventi indicati dal CTU come necessari per la manutenzione straordinaria.
Alla luce di tutto questo, l’intervento previsto con le delibere impugnate poteva sì essere deliberato, ma doveva essere contestualmente concessa la possibilità ai condomini dissenzienti di astenersi dal partecipare alle spese con accollo dei condomini favorevoli a sostenere per intero la spesa.
Tale passaggio è completamente mancato e pertanto l’innovazione deve ritenersi non consentita e di conseguenza la delibera è da considerare annullata anche sotto tale profilo.
Fonte immobiliare.it
Comments