La Corte d’appello di Cagliari (sentenza n. 184 del 31 maggio 2023) ha ribadito che è possibile la chiusura parziale in muratura del balcone di proprietà esclusiva, purché ciò non rechi danno alle parti comuni o un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
I giudici ricordano anche che l’eventuale divieto di chiusura di balconi e terrazze, previsto nel regolamento condominiale contrattuale, deve essere espressamente indicato nella nota di trascrizione del contratto di compravendita, altrimenti non è opponibile al singolo proprietario.
Il fatto
Il proprietario di un appartamento in condominio realizzava la parziale chiusura in muratura del balcone della sua proprietà.
Il condominio agiva in giudizio contro il proprietario ritenendo tali lavori illegittimi perché realizzati senza l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini e in violazione il regolamento condominiale, che vieta qualsiasi modifica del fabbricato che possa pregiudicare le strutture portanti e/o l’aspetto architettonico nonché la chiusura di balconi e terrazze. Risulterebbero poi violati anche gli articoli 1121 e 1122 del codice civile, che vietano pregiudizi al decoro architettonico dell’edificio.
Il condomino sostiene invece che i lavori sono pienamente legittimi: non alterano il decoro architettonico del palazzo; inoltre, sono stati autorizzati dalle competenti autorità amministrative e paesaggistiche, in conformità con la più recente legislazione del Piano Casa.
Con la sentenza in commento, la Corte ha dato ragione al proprietario del balcone.
Chiusura del balcone
Occorre dire che la chiusura in muratura, anche parziale, di un balcone o terrazzo non riguarda esclusivamente la proprietà individuale, ma anche le parti comuni, nella misura in cui altera il decoro del fabbricato condominiale. Tale intervento, dunque, va realizzato entro i limiti previsti dall’art. 1122 c.c.: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.
Decoro architettonico
Nel caso di specie, tuttavia, non è stato danneggiato il decoro dell’edificio. Almeno così la pensa la Corte. Secondo i giudici, l’opera si presenta perfettamente mimetizzata ed in armonia con le linee e le forme architettoniche del palazzo: “Ad annullare quasi completamente l’impatto visivo della modifica contribuisce la conservazione della balaustra del balcone con muretto in laterizi rossi e ringhiera in ferro per l’intera lunghezza, mentre l’apertura della porta finestra è stata sostituita dalla finestra dell’ampliamento, così che ad uno sguardo puramente frontale del prospetto, l’ampliamento è difficilmente individuabile”.
La modifica – si legge nella sentenza – “peraltro interessante il primo piano, non è immediatamente visibile per chi transita sulla via, in quanto coperto dal muro di confine e dalla sovrastante siepe di recinzione”. Va dunque esclusa qualsiasi incidenza negativa sia sul contesto paesaggistico che sull’aspetto architettonico dell’edificio”.
Insomma, la chiusura del balcone nel caso preso in esame rispetta l’aspetto e il decoro architettonico dell’edificio e, dunque, costituisce legittimo uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. Da qui la decisione di respingere la domanda di domanda di riduzione in pristino proposta dal condominio, che dovrà pagare anche le spese processuali.
Divieti nel regolamento condominiale
Respinta anche la tesi della violazione del regolamento condominiale. Il divieto previsto dal regolamento non fa che ribadire quanto già stabilito nel codice civile. E cioè che le modifiche apportate alla proprietà individuale sono consentite nei limiti in cui non pregiudicano la staticità del fabbricato nonché l’aspetto e il decoro architettonico dell’edificio. Ipotesi chiaramente escluse nel caso in oggetto.
Inoltre, la disposizione del regolamento, prevedendo un limite alla proprietà privata, si configura come una servitù che, per essere opponibile, deve essere indicata espressamente nella nota di trascrizione con riguardo alle specifiche clausole limitative (artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c.). Non è invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale contenuto nel contrato d’acquisto (Cass. civ. 21024/2016).
Nel caso in esame, nella nota di trascrizione dell’atto di compravendita l’unico limite alla proprietà esclusiva espressamente indicato è quello di destinazione dell’immobile ad uso diverso da quello previsto nel regolamento. Non è indicato, invece, il divieto di apportare qualsiasi modifica alla proprietà individuale, compresa la chiusura di balconi e terrazze dell’edificio.
Fonte immobiliare.it
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