In condominio la “legge” è rappresentata dal regolamento di condominio. All’interno dello stesso si possono infatti prevedere ipotesi molto più restrittive di quelle disciplinate dalla legge. E se l’assemblea consente una deroga alle stringenti maglie del regolamento?
La vicenda sottoposta ai giudici della Cassazione e decisa con la sentenza n. 12795 pubblicata l’11 maggio 2023 ha ad oggetto proprio la violazione, da parte di un singolo, dei limiti imposti dal regolamento di condominio ma derogati dall’assemblea.
Il caso
Una condomina chiedeva ed otteneva dall’assemblea condominiale l’autorizzazione all’installazione di una pensilina a parziale copertura del proprio attico.
Benché il regolamento di condominio prevedeva espressamente il divieto di modificare in qualunque modo l’architettura dell’edificio o di effettuare opere aggiuntive, l’assemblea decideva comunque di concedere una deroga, con criteri però ben precisi: “era consentita la realizzazione di una pensilina amovibile, a parziale copertura del terrazzo a livello della condomina, da realizzare in lamiera grecata zincata poggiante su una struttura in canne di ferro leggera”.
Ciò detto, la condomina aveva però provveduto a realizzare un’opera del tutto differente da quella autorizzata, realizzando invece una vera e propria veranda con struttura in vetro e muratura, dotata di copertura non più in lamiera (come invece autorizzato dall’assemblea) bensì in polistrato.
Per tale motivo il condominio si vedeva costretto a rivolgersi al tribunale per richiedere la rimozione dell’opera. Nel corso però dei primi due gradi di giudizio, i giudici rigettavano la domanda proposta dal condominio sul presupposto che il manufatto realizzato, seppur in difformità da quello previsto in assemblea, non pregiudicava in alcun modo l’aspetto esteriore del condominio.
La consulenza tecnica espletata aveva inoltre appurato che non sussisteva né una situazione di pericolo in relazione ai carichi ammissibili sul solaio né risvolti in termini di sicurezza sismica, né, infine, una riduzione in termini di aria e luce dei piani sottostanti.
Il ribaltamento in Cassazione
Dopo la doppia sconfitta in sede di merito, il ricorso del condominio viene però accolto in cassazione.
Per la suprema corte i giudici di primo e secondo grado non hanno debitamente preso in considerazione un elemento fondamentale. Difatti se è pur vero che l’opera realizzata rispettava tutti i requisiti di legge nonché non ledeva l’aspetto architettonico dello stabile, occorreva evidenziare che il regolamento contrattuale che vieta ogni opera tale da modificare l’originario aspetto del fabbricato stabilisce una tutela pattizia ben più intensa di quella apprestata dal codice civile al decoro architettonico.
In altre parole, il giudice del merito non può e non deve limitarsi a verificare il mero impatto dell’opera sul decoro architettonico dell’edificio; il regolamento condominiale di natura contrattuale che tutela l’originario aspetto del fabbricato pone un vincolo più stringente, al punto che ogni opera esterna integra di per sé una modifica non consentita dell’assetto originario.
Fonte immobiliare.it
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