Il regime facoltativo fiscale cosiddetto “cedolare secca” è una tassazione alternativa a quella ordinaria. Sostituisce l’Irpef e le addizionali per la parte derivante dal reddito di un immobile, e può essere scelto da tutti i proprietari di casa o usufruttuari che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Ma anche da chi decidesse di dare in affitto l’immobile per le locazioni brevi (non superiori a 30 giorni), con cedolare secca al 21%.
Intanto, si sta animando il dibattito sulla cedolare secca che con la prossima Legge di Bilancio potrebbe salire al 26%. Secondo il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa, è un errore che “non produrrà gettito”, rischiando di far aumentare gli affitti in nero. Anche gran parte di gestori dei b&b temono che possa incentivare l’illegalità e l’evasione fiscale.
Ma come funziona in caso di nuda proprietà? Si può optare per la cedolare secca se si vuole locare a terzi? L’Agenzia delle Entrate fa chiarezza rispetto a questi, e altri interrogativi.
Nuda proprietà e cedolare secca: qualche chiarimento
Avere la nuda proprietà di una casa significa esserne proprietario, ma non avere il diritto reale di godimento di quella casa. Il diritto reale di godimento, quindi l’utilizzo della casa, è in capo all’usufruttuario, ossia colui che gode di un bene di proprietà di un altro soggetto (il nudo proprietario), perciò esercita il diritto di usufrutto.
Nel caso, ad esempio, il nudo proprietario volesse dare in affitto una parte di questo immobile, perché non occupata dall’usufruttuario, si può scegliere il regime fiscale della cedolare secca? Questo interrogativo ricorre spesso anche sulle FAQ del sito Agenzia delle Entrate.
Il Fisco ha chiarito già quanto segue:
“La nuda proprietà, per sua natura, si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti”.
Significa che:
“La costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti”.
In definitiva, chi è titolare della nuda proprietà di un immobile, pur avendo a disposizione una parte di questo immobile, non può chiedere il regime fiscale della cedolare secca nel caso decidesse di dare in affitto quella parte di immobile.
Un esempio
Ipotizziamo di essere titolari della nuda proprietà di una casa. Un nostro parente è usufruttuario, quindi detiene il diritto di godimento, ma non la occupa tutta. Infatti, nella nostra casa ci sono una camera e un bagno liberi (quindi non occupati dall’usufruttuario), e che noi decidiamo di dare in affitto breve. Possiamo chiedere il regime agevolato di cedolare secca sui proventi dell’affitto?
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che in questi, e altri casi simili, non possiamo applicare la cedolare secca. Questo perché, appunto “la cedolare secca è un regime impositivo alternativo rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo”. Potrebbe farlo l’usufruttuario.
Può essere invece adottata dai proprietari di immobili o da chi detiene il diritto reale di godimento, quindi dall’usufruttuario.
Inoltre, per riprendere il nostro esempio, se per lo stesso immobile sussistesse contitolarità o coesistessero più diritti reali, il reddito sarebbe imputato a ciascuno dei contitolari, in proporzione a ciascun diritto.
Fonte immobiliare.it
Comments