La vicenda, decisa dalla Corte dall’Appello di Torino con la sentenza n. 1005 del 29 settembre 2022, ha ad oggetto l’interpretazione delle clausole di un contratto di locazione ad uso commerciale.
Contratto d’affitto a uso commerciale: i doveri del locatore
La società conduttrice, dopo esser entrata nella disponibilità dell’immobile ed aver eseguito un’importante ristrutturazione, si vedeva recapitare dal Comune una richiesta di chiarimenti nella quale si segnalava che una porzione dell’immobile locato per l’attività di vendita doveva essere qualificato quale “vetrinetta” e non “vetrina”.
Per tale motivo, invitava la conduttrice a presentare chiarimenti ed a depositare la documentazione attestante la destinazione d’uso commerciale di tale spazio.
A fronte di tale richiesta, la società conduttrice chiedeva i documenti alla proprietà, la quale, nonostante i ripetuti solleciti, si era limitata soltanto a proporre un accordo per la risoluzione consensuale del rapporto.
Scaduti pertanto i termini per l’integrazione della documentazione richiesta, il Comune disponeva la cessazione immediata dell’attività commerciale.
Rilasciato così i locali a seguito del provvedimento comunale, la società conduttrice si rivolgeva al giudice, affinché rilevasse l’inadempimento della locatrice alle obbligazioni contrattualmente assunte per aver locato un immobile privo del certificato di agibilità e di destinazione d’uso, nonché per non essersi tempestivamente attivata nel procurare quanto necessario al fine di evadere la richiesta di chiarimenti proveniente dal Comune.
Il Giudice di primo grado però, accoglieva le ragioni della locatrice sul presupposto che, nel contratto di locazione, era espressamente previsto il suo esonero da responsabilità per eventuali difetti o dinieghi di concessioni amministrative.
Attenzione alle clausole del contratto
La vicenda giunge così in Corte di Appello che conferma la decisione presa dal Tribunale.
Il ragionamento della Corte parte dall’analisi delle clausole contrattuali, nelle quali si legge:
“il conduttore dichiara di aver esaminato l’unità immobiliare oggetto della locazione e di averla trovata in buono stato di manutenzione e quindi adatta al proprio uso”;
“il locatore garantisce che l’unità immobiliare è in regola con le norme edilizie ed urbanistiche, essendo in possesso del certificato di agibilità, oltre alla concessione edilizia. L’unità immobiliare locata è in regola con le norme edilizie. Il locatore è comunque esonerato da ogni responsabilità nel caso di difetto, diniego o revoca delle concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative anche se dipendenti all’unità immobiliare locata ed anche per il mancato uso contrattuale”.
La specifica conformità a un determinato uso si deve pattuire
L’interpretazione del contratto data dalla Corte di Appello è del tutto conforme ai principi espressi dalla Suprema Corte, secondo cui la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga a specifiche licenze amministrative, diventa rilevante solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stata stipulata per un certo uso.
A ciò si aggiunga che nel rogito di acquisto degli immobili locati risultava la regolarità edilizia degli stessi, nonché le deposizioni testimoniali avevano confermato che in passato i medesimi immobili erano stati utilizzati dai precedenti conduttori ad uso commerciale per fini simili all’attività svolta dalla società conduttrice.
Fonte immobiliare.it
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