In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – deve ritenersi che la tinteggiatura dei muri rientri nell’ambito di un deterioramento ”normale” dell’immobile. Pertanto, il proprietario non ha diritto ad alcun risarcimento dei costi necessari per danni alla parete e mancata tinteggiatura dell’immobile al momento della restituzione, trattandosi di spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico, appunto, del locatore.
Lo ha stabilito il Tribunale di Torino con la sentenza n. 1455 del 17 aprile 2023.
Il fatto
La vicenda riguarda un contratto di locazione stipulato nel 2014 e risolto consensualmente dalle parti in sede di mediazione civile, con accordo firmato nel 2019.
Alla riconsegna dell’immobile, il proprietario evidenziava la necessità di interventi per il rispristino dei locali. Provvedeva quindi ai lavori di stuccatura, scartavetratura e pulizia eseguita su intonaci naturali interni, tinta all’acqua (idropittura) a base di resine sintetiche, pulizia arredi, piastrellatura bagno e controllo caldaia, per un totale di 3.700 euro circa. Costi di cui il proprietario chiedeva la restituzione all’ex conduttore a titolo di risarcimento danni.
Risarcimento danni
La domanda di risarcimento del danno formulata dal proprietario va inquadrata nell’ambito della responsabilità del conduttore ex art 1590 c.c.
Il locatore invoca, infatti, la responsabilità del conduttore per i danni riscontrati nell’immobile di cui è proprietario successivamente al momento del rilascio. Richiama in particolare, l’obbligo nascente dal contratto di locazione ex art 1590, comma 1, c.c. a mente del quale “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.
La prova dei danni subiti grava sul proprietario.
La normativa
L’art. 1590 c.c. esprime una regola generale dalla quale discende l’obbligo del conduttore di restituire la cosa avuta in godimento nello stato in cui l’ha ricevuta in consegna. È fatta salva la possibilità di un deterioramento normale della cosa conseguente all’uso corretto del bene oppure alla vetustà; in questi casi le relative spese di ripristino rimangono a carico del proprietario-locatore.
Su quest’ultimo punto, la Cassazione ha chiarito, ad esempio, che non spetta al locatore alcun risarcimento del danno per mancata tinteggiatura dell’immobile al momento della restituzione, trattandosi di spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico, appunto, del locatore (Cass. civ. n. 29392/2019).
La ritinteggiatura dei muri rientra nel normale deterioramento
Nel caso di specie, dunque, deve ritenersi quanto ai danni alla muratura e alla necessità di tinteggiatura che essi siano da ricondurre nell’ambito di un deterioramento ”normale” dell’immobile. Pertanto, il proprietario non ha diritto ad alcun risarcimento dei costi necessari per il loro ripristino.
Stuccatura, revisione della caldaia e spese di perizia a carico del conduttore
Diverso il discorso, invece, con riferimento agli altri danni rappresentati da stuccatura, intervento sulle piastrelle, revisione della caldaia e spese per la perizia. Si tratta di spese (euro 460 circa) che devono essere accollate al conduttore ex art. 1590 c.c.
La decisione
Peraltro, nell’accordo di mediazione firmato nel 2019, il proprietario aveva trattenuto 1.260 euro da imputare ad eventuali danni che si fossero rinvenuti nell’appartamento. Somma ritenuta dal giudice ampiamente sufficiente a coprire i danni sopra indicati, più le ultime due mensilità di affitto non pagate. Anzi, rimangono soldi in più, che il proprietario deve restituire al conduttore.
Da qui la decisione del Tribunale di dichiarare cessata la materia del contendere, ordinando al locatore la restituzione della somma residua versata a titolo di “cauzione”.
Fonte immobiliare.it
Comentarios