Le spese necessarie per adeguare l’autorimessa condominiale alla normativa antincendio vanno ripartite pro quota tra i soli condòmini proprietari dei singoli posti auto.
Non partecipano a tali spese i condòmini che non posseggono box auto e che, pertanto, da tali lavori non traggono alcuna utilità.
Lo ha stabilito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 18695 del 20 dicembre 2022.
La decisione del tribunale capitolino si pone nel solco della consolidata giurisprudenza sull’argomento. Si applica il secondo comma dell’art. 1123 c.c.: la partecipazione alle spese condominiali deve essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune.
Di conseguenza, le spese per ottenere la certificazione antincendio dei box auto gravano soltanto sui proprietari dei garage, e non anche gli altri condomini, anche se i lavori riguardano, indirettamente, la sicurezza dell’intero edificio.
Lavori per gli impianti antincendio nei box: chi paga?
Una condomina impugnava la delibera con la quale l’assemblea di condominio aveva ripartito le spese per l’adeguamento dell’autorimessa condominiale alla normativa antincendio per metà a carico dei proprietari dei posti auto ed per il resto a carico di tutto il condominio.
La condomina contesta tale ripartizione in quanto, non essendo proprietaria di box auto, ritiene di non essere tenuta al pagamento delle spese di adeguamento alle norme antincendio.
Il Tribunale ha accolto le ragioni della condomina.
Criteri di ripartizione delle spese
Le spese previste dall’art. 1123, comma 1, c. c., sono inquadrabili “nella categoria delle obbligazioni propter rem. Le spese che il singolo condomino è tenuto a pagare sono commisurate “alla proporzione espressa dalla quota che, per determinazione normativa, esprime la misura della appartenenza”. Il contributo riflette quindi l’estensione dell’oggetto del diritto, da cui l’obbligazione ha origine, al cui pagamento nessun condomino può sottrarsi, neppure rinunziando alla comproprietà sulla cosa comune stessa (Cassazione civile sez. II, 02/07/2001, n.8924).
Ripartizione delle spese in relazione all’uso
Il secondo comma dello stesso art. 1123 precisa che la partecipazione a ciascuna spesa debba essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune.
Tale principio implica che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità.
Lavori per la certificazione antincendio dell’autorimessa
Nel caso di specie, l’assemblea di condominio ha sbagliato a porre a carico di tutti i condomini tutte le spese sostenute per ottenere la certificazione antincendio. Bisognava distinguere le spese che riguardano la sicurezza dell’intero edificio (che gravano su tutti i condomini) da quelle riguardanti esclusivamente i lavori relativi alla messa in sicurezza delle autorimesse, che vanno a carico dei soli condomini proprietari delle autorimesse stesse.
Ed è pacifico che l’attrice non sia proprietaria di alcun garage o posto auto nel piano seminterrato.
“Dai lavori che riguardavano le autorimesse – si legge nella sentenza – la ricorrente non ha tratto nessuna utilità perché riguardavano interventi sulla proprietà privata, al fine di rendere agibili i boxes. Conseguentemente, non rientrava nell’interesse della ricorrente il conseguimento dell’agibilità che ineriva a situazioni inerenti le proprietà esclusive delle autorimesse”.
Criterio dell’utilità: cosa dice
L’obbligo di contribuire alle spese deve essere fondato sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune sicché se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese.
Si tratta di un criterio di ripartizione che consente di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condomini quando un servizio comune è destinato ad esser fruito in misura diversa dai singoli condomini (Cass. civ. 17/09/1998, n.9263).
La decisione
Nel caso in esame, la ricorrente è tenuta a pagare pro quota le sole spese riguardanti i beni comuni e non tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servivano specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, utilizzati dai soli proprietari dei box per accedere ad esse.
È irrilevante il fatto che i lavori in questione interessino anche parti strutturali dell’edificio di indistinta proprietà comune e che – oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e sicurezza a favore dei condomini che utilizzano il garage – servano indirettamente anche agli altri condomini in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi. Secondo il Tribunale, resta decisivo – sulla base dei principi sopra richiamati – il fatto che i locali fonte di pericolo sono utilizzati esclusivamente dai proprietari delle autorimesse e che solo questi ultimi traggono dunque specifica utilità da tali lavori.
Delibera annullata, dunque, con il condominio che sarà obbligato a restituire le somme indebitamente pagate dalla società.
Fonte immobiliare.it
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