Il caso analizzato dal tribunale di Napoli con la sentenza n. 3820 del 13 aprile 2023 ha ad oggetto la tematica delle infiltrazioni ed è davvero interessante per gli spunti forniti.
In particolare, nel caso in esame, il giudice ha evidenziato che non sempre è dovuto il risarcimento del danno pur in presenza di infiltrazioni evidenti e visibili.
I fatti di causa
La vicenda coinvolgeva un condominio napoletano nel quale, il proprietario di alcuni appartamenti al suo interno, lamentava di aver subito delle infiltrazioni d’acqua. In particolare, nella camera da letto si era verificato il distacco dell’intonaco, mentre nel bagno erano visibili fenomeni di esfoliazione della pittura. Secondo il proprietario, le infiltrazioni provenivano dal terrazzo dell’appartamento sovrastante, situato al terzo piano dello stesso condominio ed appartenente ad una società.
Non avendo avuto riscontri positivi per una risoluzione stragiudiziale, il proprietario dei due appartamenti decideva quindi di citare in giudizio sia la società sia il condominio, chiedendone il ristoro per i danni diretti nonché il risarcimento per non aver potuto disporre degli appartamenti a causa dei danni e dei lavori di ripristino.
Il condominio, nel costituirsi, chiedeva al giudice di attribuire l’intera responsabilità alla società proprietaria dell’appartamento o, al massimo, concedere una responsabilità concorrente del condominio. Rimaneva invece contumace la società che non si costituiva nel giudizio.
Danni da cosa in custodia (ex art. 2051 c.c.)
Il tribunale di Napoli preliminarmente ha analizzato i presupposti in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, disciplinati dall’art. 2051 c.c.
Tale norma individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, senza che assuma rilievo in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito.
A ciò si aggiunga che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare appartenga (o sia in uso esclusivo) ad un singolo condomino, dei danni da infiltrazioni ne rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio quale proprietario delle parti comuni.
La particolarità del caso in esame
Se questa è la regola generale, il caso sottoposto all’attenzione del giudice è connotato ad alcune particolarità. Difatti, a seguito degli svariati sopralluoghi eseguiti dal CTU nominato dal tribunale, questi non aveva evidenziato alcuna responsabilità né a carico del proprietario né a carico del condominio.
Perfino il sopralluogo svolto dal consulente qualche giorno dopo alcune piogge abbondanti che avevano interessato la città aveva dato esito negativo, non avendo rilevato infiltrazioni in atto provenienti dal terrazzo sovrastante.
Dopo la rilevazione, il consulente aveva relazionato al giudice affermando che la pavimentazione del terrazzo era in buono stato di conservazione e che le infiltrazioni non dipendevano da una scarsa o imperfetta tenuta idraulica del manto impermeabile del terrazzo sovrastante, con la conseguenza che i danni non dipendevano da difetti di costruzione o manutenzione del terrazzo.
La decisione del Tribunale
Sulla scorta pertanto della predetta CTU, il giudice non poteva fare altro che respingere la domanda del singolo condomino poiché carente nella prova di quanto asserito, dovendo attribuire e ritenere plausibile quanto dedotto da parte attrice nel proprio atto di citazione, e cioè che la causa delle infiltrazioni riscontrate, sia da attribuire ad una vecchia perdita d’acqua derivante da un rubinetto posto al servizio dello stesso terrazzo, situato proprio nel parapetto sovrastante la facciata incriminata.
Non essendoci quindi negligenza nell’attività di manutenzione né difetti di costruzione o cause accertate, il tribunale ha rigettato la domanda respingendo la richiesta di risarcimento.
Fonte immobiliare.it
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