Gli immobili abitativi dati in locazione dalle società immobiliari sono strumentali o patrimoniali?
Dalla risposta dipende il regime fiscale cui sono sottoposte le varie tipologie di beni e la tassazione di eventuali fonti di reddito.
La legge fa chiarezza rispetto a questo interrogativo, ma prima occorre distinguere tra beni immobiliari strumentali e beni patrimoniali.
Cosa sono i beni immobiliari strumentali?
La Corte di Cassazione ha precisato che sono beni strumentali quelli che hanno come unica destinazione l’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, così da non essere idonei alla produzione di un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale, nel quale sono inseriti.
Dopodiché, possiamo distinguerli in:
“immobili strumentali per natura”, ossia non possono avere utilizzi diversi cui sono destinati, fin dall’origine, senza radicali trasformazioni;
“immobili strumentali per destinazione”, vale a dire che diventano strumentali, in quanto utilizzati dall’imprenditore a servizio dell’attività propria dell’azienda.
Cosa sono i beni immobiliari patrimoniali?
La distinzione è importante per la definizione del regime catastale e fiscale.
Gli immobili patrimoniali sono i fabbricati destinati ad uso di civile abitazione, perciò non utilizzati esclusivamente per l’esercizio d’impresa, e si suddividono in varie categorie catastali.
L’articolo 90 del Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) prevede che questi immobili, non strumentali per l’esercizio d’impresa, concorrano a formare il reddito di impresa, ma sulla base delle regole previste per i redditi fondiari.
Dunque, le norme individuano i beni immobili patrimoniali come categoria residuale, e significa che:
Non sono strumentali all’esercizio di attività d’impresa.
Non sono beni alla cui produzione e/o scambio è diretta l’attività d’impresa.
Gli immobili abitativi dati in locazione, la posizione del Fisco
Tornando alla domanda iniziale, il Fisco italiano ha una posizione netta in relazione agli immobili abitativi posseduti dalle società immobiliari di gestione e concessi in locazione.
La posizione è disciplinata da una sentenza della Corte di Cassazione che chiarisce:
“Con riferimento alle società di gestione immobiliare, si ritiene utile richiamare i contenuti della sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 1367 del 13 ottobre 1983, secondo cui possono definirsi strumentali quegli immobili che hanno come unica destinazione quella di essere direttamente impiegati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, sì da non essere idonei a produrre un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti. Pertanto, la Suprema Corte ha escluso il carattere di strumentalità di quegli immobili che «pur potendo essere in certo senso strumentali rispetto alle finalità che il soggetto d’imposta persegue attraverso l’esercizio dell’impresa, costituiscono, nel contempo l’oggetto della predetta attività imprenditoriale quali, in generale, gli immobili locati a terzi”.
Una recente sentenza della Corte (numero 34063/2023) ha affermato che “le quote di ammortamento relative ad un immobile ad uso abitativo sono indeducibili, non potendosi considerare strumentale un bene che non è tale né per natura, in quanto a destinazione abitativa, né per destinazione, in quanto locato a terzi da una società commerciale che non svolge attività di locazione immobiliare”.
Dunque, gli immobili patrimonio concessi in locazione a terzi concorrono a formare il reddito d’impresa, per un importo pari al maggior valore tra:
La rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione pattuito in contratto.
Con riduzione dell’importo delle spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute e rimaste a carico dell’impresa, considerate fino a corrispondenza di un tetto massimo di riduzione dei canoni di locazione pari al 15%.
Fonte immobiliare.it
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