Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso commerciale, grava sul conduttore l’onere di vagliare che le caratteristiche dello stesso siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, oltre che al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative. Pertanto, qualora il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non sussiste alcuna responsabilità del locatore.
La sentenza
A tali conclusioni è di recente giunta la Suprema Corte con l’Ordinanza n. 14067 del 22 maggio 2023.
La vicenda oggetto della decisione aveva in precedenza interessato la Corte d’Appello di Bari che aveva accolto il gravame del locatore, ritenendo che il conduttore avesse eseguito lavori di adeguamento strutturale dell’immobile senza chiedere l’autorizzazione del primo e senza predisporre un progetto esecutivo.
In questo modo si era accertata la risoluzione del contratto per una colpa del conduttore, non sussistendo alcuna obbligazione del locatore, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., di eseguire opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità sopravvenute alla consegna.
Gli obblighi del locatore
D’altronde, è la stessa giurisprudenza di legittimità a confermare che le obbligazioni del locatore di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendano l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto (ex multis, Cass., n. 24987/2014).
Inoltre, l’art. 1575 c.c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui lo scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell’obbligo non venga concordato con patto espresso (Cass. n. 7347/2009).
Per gli ermellini, ove il conduttore avesse ritenuto deleterio per i propri interessi il mancato adeguamento strutturale del bene ricevuto in locazione, avrebbe potuto esercitare il recesso dal contratto.
In mancanza di tale recesso, il conduttore non poteva certo sospendere il pagamento dei canoni di locazione, con la conseguenza che la sua condotta doveva considerarsi tale da condurre alla declaratoria di risoluzione del contratto per suo inadempimento.
La dichiarazione della Corte Suprema
In questo contesto, la Suprema Corte, nel rigettare il ricorso, ha richiamato il precedente orientamento giurisprudenziale, secondo cui:
Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Fonte immobiliare.it
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