Il proprietario di un negozio al piano terra di un fabbricato condominiale si rivolge al Tribunale di Vasto per ottenere la riforma della sentenza di primo grado emessa dal Giudice di Pace.
Per quanto di interesse al presente commento, il condomino si duole del rigetto della domanda di condanna al versamento di un’indennità per l’eccessivo tempo in cui i ponteggi necessari all’esecuzione di un intervento di manutenzione straordinaria erano rimasti installati avanti le vetrine del negozio.
L’appello viene accolto, quantomeno rispetto all’indennità di occupazione (Tribunale di Vasto, sentenza 305/2022).
L’indennità di occupazione
Punto di partenza della riflessione è l’articolo 843 del Codice Civile, che così recita: «Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità».
A tale proposito, il Giudice di Pace aveva – erroneamente – osservato che il Condominio non può essere ritenuto responsabile dei danni provocati dall’appaltatore a terzi, tra cui i singoli condomini.
Al contrario, il Giudice d’appello osserva che «…la somma richiesta nei confronti del Condominio ___ non costituisce oggetto di una domanda risarcitoria di danni causati dall’appaltatore – rispetto ai quali il condominio non può essere considerato responsabile – ma concerne l’indennità dovuta al proprietario per l’occupazione del fondo finalizzata alla riparazione dell’opera propria o comune» rispetto alla quale, per l’appunto, «…il soggetto obbligato non è certamente l’appaltatore, ma il proprietario del bene al quale si riferiscono le opere la cui esecuzione impone l’accesso al fondo».
Secondo la Cassazione, infatti, l’occupazione del suolo per la riparazione di un bene anche comune, come in ambito condominiale (Cassazione Civile, sentenza 3032/1967) «costituisce una fattispecie riconducibile al modello della responsabilità da atto lecito dannoso, basato sull’insorgenza di un obbligo indennitario in capo al proprietario (dunque, nella fattispecie, in capo al condominio committente e non alla impresa appaltatrice dei lavori), autore di un pregiudizio non antigiuridico alla sfera giuridica del proprietario confinante e mira ed evitare, in una logica di conciliazione di opposto interessi, che l’attività connessa alla costruzione o alla riparazione dell’opera propria o comune si risolva in uno svantaggio per un altro proprietario, e ciò pur al di fuori di condotte stricto sensu illecite» (Cassazione Civile, sentenza 25292/2015).
La quantificazione del danno
Applicando tale principio alla vertenza in esame, il Tribunale osserva che il proprietario del negozio ha dimostrato il pregiudizio derivato dal ponteggio lasciato davanti la vetrina per ben 138 giorni, di cui la maggior parte senza che i lavori fosse neppure iniziati: nonostante l’installazione delle impalcature fosse avvenuta il 20.7.2017, infatti, i lavori non sono iniziati prima del 5.10.2017.
Al contempo, non impedisce l’accoglimento della domanda il fatto che non sia stata fornita prova dello specifico ammontare del danno, posto che «….l’indennità da versare al proprietario, quale liquidazione preventiva del danno, può essere liquidata in via equitativo ex art. 1226 c.c., stante l’indubbia e naturale idoneità del ponteggio a produrre un disagio al proprietario dell’esercizio commerciale, allorquando – come nel caso di specie – l’installazione, pur legittima, si trovi davanti alla proprietà, oscurandone l’insegna e l’ingresso per diversi mesi, con inevitabili ricadute negative in termini di perdita di visibilità e, conseguentemente, di clientela (nel senso che l’occupazione di un viale antistante un’attività commerciale comporta di per sé un danno cfr. Cassazione Civile, sentenza 67/2013)».
Pertanto, il Tribunale ha ritenuto congrua la somma richiesta di 10,00 euro per ogni giorno di permanenza del ponteggio, con l’unico correttivo che, nel computo dei giorni, non deve essere tenuto in considerazione il periodo strettamente necessario all’esecuzione delle opere, ossia a partire dal 5.10.2017.
Fonte immobiliare.it
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