Venditori e acquirenti di immobili hanno lo stesso obbiettivo: concludere quanto prima la compravendita. Questi due interessi tendono a divergere un po’ quando si entra nel merito delle cose, iniziando cioè a valutare i documenti dell’edificio e dell’unità immobiliari interessate dalla trattativa.
Dall’analisi di essi possono emergere le prime discordanze nei documenti catastali, cioè i primi che passano tra le mani di venditore, agente immobiliare e infine il promittente compratore. Preme ricordare che la conformità catastale rappresenta soltanto una parte degli aspetti da verificare, senza dimenticare per esempio quello più rilevante dello stato legittimo di conformità urbanistica, ma in questo articolo, affronteremo solo quelle catastali.
Le discordanze più facili da riscontrare sono quelle riguardanti ad esempio:
- la diversa disposizione delle pareti,
- la realizzazione di nuove aperture,
- differenze di altezze interne;
- il frazionamento o la fusione delle unità immobiliari;
- Difformità tra destinazione d’uso dichiarata ed effettivamente praticata;
- Difformità tra superficie dichiarata ed effettiva;
- Difformità degli identificativi (Foglio, particella e subalterno) Difformità dei dati (indirizzo, classamento, ecc);
Il D.L. 78/2010 è entrato in vigore il 1 luglio 2010, e in particolar modo interessa la previsione che introduce la nullità dei contratti definitivi di vendita in caso di difformità formale e sostanziale dei documenti catastali. Discorso contrario per i preliminari di compravendita e le proposte di acquisto, che possono essere stipulati con difformità catastali a patto che vengano aggiornati prima del rogito notarile.
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