L’amministratore condominiale può essere sostituito con una delibera assembleare, approvata con la stessa maggioranza prevista per la nomina, ovvero, quando previste, secondo particolari modalità stabilite dal regolamento di condominio.
Al di fuori di queste ipotesi, vi possono essere dei casi in cui l’amministratore si sia reso autore di alcune condotte che ne giustificano la sostituzione, ma l’assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza richiesta per la sua revoca.
Il nostro codice civile, all’art. 1129, comma 11, stabilisce un particolare procedimento giudiziale attivabile dall’assemblea o dal singolo condomino per ottenere la sostituzione dell’amministratore e la nomina di un suo sostituto, quando il medesimo:
non ha dato notizia all’assemblea in caso di ricevimento di citazioni o provvedimenti che esorbitano dalle attribuzioni dello stesso (1131, comma 4, cod. civ.);
non rende il conto della gestione;
si è reso autore di gravi irregolarità.
Quali sono le gravi irregolarità commesse da un amministratore di condominio?
È sempre l’art. 1129, al comma 12, c.c. ad indicarci alcune ipotesi di grave irregolarità, come ad esempio:
aver omesso la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale consuntivo e preventivo, nonché il rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
non aver dato esecuzione ai provvedimenti dell’autorità giudiziaria o amministrativa o alle delibere dell’assemblea condominiale;
aver posto in essere una gestione confusa del patrimonio del condominio con il proprio patrimonio personale;
aver rinunciato alle formalità su beni immobili per la tutela di crediti del condominio senza autorizzazione;
non aver curato con diligenza l’azione e l’esecuzione coattiva derivante da una azione giudiziaria per la riscossione di crediti del condominio;
non aver ottemperato agli obblighi di corretta gestione di cui all’art. 1130 C.C.;
non aver comunicato i propri dati anagrafici e professionali all’atto della nomina e dei successivi rinnovi dell’incarico.
Chi è chiamato ad accertare le mancanze dell’amministratore?
Competente a decidere sulla revoca giudiziale è, in composizione collegiale, il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.
Le ipotesi di revoca si ritengono tassative, pertanto al Giudice è sottratta qualsiasi valutazione in ordine alla gravità o meno della condotta dell’amministratore, dovendo l’Autorità giudiziaria procedere alla revoca dello stesso all’accertamento della sussistenza delle ipotesi, per le quali è stabilità detta misura-sanzione.
Un’ipotesi particolare, motivo di revoca dell’amministratore condominiale: la mancata formazione periodica
Con la riforma della normativa che disciplina il condominio, il nostro Legislatore ha previsto all’art. 71-bis disp. att. c.c. una serie di requisiti che l’amministratore condominiale deve possedere per svolgere la detta professione.
Tra questi, un requisito fondamentale è previsto dalla lettera g) del citato articolo, ovvero l‘obbligo di aggiornarsi periodicamente per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione.
Più precisamente, l’amministratore deve annualmente frequentare un corso di aggiornamento, della durata minima di quindici ore, per mantenere la propria qualifica.
La giurisprudenza di merito considera la mancata formazione periodica una grave irregolarità, tanto da giustificare l’ottenimento della revoca dell’amministratore (Trib. Di Verona 13.11.2018 n. 2515; Trib. di Milano 27.03.2019 n. 3145; Tribunale di Brescia 30.06.2022).
Un caso recente
Il Tribunale di Vasto viene chiamato a giudicare la condotta tenuta da un amministratore condominiale, a seguito del ricorso per la revoca giudiziale presentato dai suoi condomini.
A seguito della verifica della sussistenza delle condizioni per la revoca, il Tribunale accoglieva il ricorso e, con provvedimento del 12.11.2022, revocava l’incarico all’amministratore.
Tra le gravi irregolarità riscontrate, il collegio aveva accertato la mancata osservanza del disposto ex art. 71-bis lett g) disp. att. c.c., ovvero l’amministratore condominiale non aveva adempiuto alla formazione obbligatoria, requisito fondamentale per ricoprire l’incarico da parte del medesimo.
Fonte immobiliare.it
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