Il notaio incaricato di una stipula riguardante i diritti reali su immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto.
Deve, invece, compiere l’attività necessaria ed assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti, poiché il contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio.
La violazione di tale obbligo è fonte di responsabilità del notaio per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza ai sensi degli articoli 1175 e 1375 del codice civile.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 33439 del 14 novembre 2022.
Il notaio è responsabile della veridicità delle dichiarazioni del venditore
Il proprietario, dopo aver acquistato casa, scopriva che l’appartamento era difforme dall’autorizzazione amministrativa, avendo un sottotetto che non fu qualificato abitabile per altezza inferiore a quella minima.
Per tale motivo, agiva in giudizio contro il venditore e il notaio che aveva steso il rogito, quest’ultimo per responsabilità professionale, per ottenere il risarcimento dei danni.
Il tribunale condannava in primo grado entrambi i convenuti al pagamenti in solido di 7500 euro. In particolare, il tribunale riteneva responsabile il notaio omessa verifica della veridicità delle dichiarazioni del venditore circa la conformità delle opere alle previsioni plano-volumetriche, tipologiche ecc. di cui alla lottizzazione approvata dal comune.
Il professionista, cioè, sarebbe responsabile per “non essersi avveduto della mendacità delle dichiarazioni dell’alienante”, rogando la compravendita di un immobile di 5,5 vani, laddove la consistenza era diversa e minore, agevolmente verificabile consultando gli strumenti urbanistici.
Decisione sostanzialmente confermata dalla Corte d’appello.
Il ricorso del notaio accusato
Da qui il ricorso del notaio, che sostiene la sua corretta esecuzione di tutte le attività preparatorie e successive alla vendita, cioè la corretta esecuzione della sua attività professionale.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, annullando la sentenza di condanna del notaio. La questione torna, dunque, alla corte d’appello, che dovrà valutare l’operato del notaio alla luce dei corretti principi normativi e giurisprudenziali in materia di responsabilità professionale.
Obbligo d’informazione e consiglio del notaio
Occorre, infatti, delimitare il corretto contenuto dell’obbligo di l’obbligo d’informazione e di consiglio che grava sul notaio, interpretandolo alla luce dei principi generali di buona fede, al fine di verificare se, nel caso concreto, tale obbligo sia stato davvero inadempiuto o meno dal professionista.
Cosa dice la giurisprudenza
In materia, la giurisprudenza di legittimità afferma che è obbligo del notaio per il rogito di compravendita immobiliare e, in parte, obbligo di buona fede oggettiva lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti e, in particolare, il compimento delle c.d. “visure” catastali e ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero (Cass. sez. III, ord. 29 agosto 2019 n. 21775).
Su questa linea, di recente la Cassazione ha stabilito che “il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie per ottenere il risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte” (Cass. sez. III, ord. 4 marzo 2022 n. 7185).
Violazione dell’obbligo e responsabilità professionale
L’obbligo di informazione e di consiglio rappresenta un contenuto essenziale della prestazione professionale del notaio.
Ciò significa che il notaio incaricato della redazione e dell’autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, ma deve compiere l’attività necessaria per assicurarne serietà e certezza degli effetti giuridici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti.
In particolare, deve compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica (Cass. civ. 15/02/2022, n. 4911; Cass. civ. 16/03/2021, n. 7283).
Fonte immobiliare.it
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