Compravendita immobile: il ruolo del tecnico e la dichiarazione dello stato legittimo

Vediamo nel dettaglio qual è il ruolo del tecnico (diverso dal tecnico della banca) nella compravendita immobiliare, così come descritto da Marco Campagna nel volume La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non, edito da Maggioli Editore.

Così come l’intermediario immobiliare, anche il tecnico di fiducia è una figura facoltativa nel processo di compravendita immobiliare. Tuttavia va detto che solo un tecnico è in grado di valutare con la dovuta perizia lo stato di conformità edilizia di un immobile e, dunque, laddove si ha interesse a vendere il proprio immobile in sicurezza oppure ad acquistare con la medesima serenità, è necessario rivolgersi ad un tecnico, posto che un intermediario immobiliare potrebbe anche avere la formazione di un tecnico (ma, non ne avrebbe le responsabilità).

Laddove siate in procinto di vendere il vostro immobile, anche se voi stessi lo avete acquistato “senza problemi”, sarebbe saggio rivolgersi, appunto, ad un tecnico per una valutazione sullo stato di legittimità edilizia ed urbanistica.

Non è affatto scontato che se un immobile abbia attraversato in passato tanti passaggi di proprietà, sia automaticamente da considerarsi perfettamente commerciabile perché, semplicemente, è possibile che nessuno abbia mai avuto interesse, pazienza o necessità di effettuare una valutazione tecnica finalizzata alla comprensione dello stato di legittimità.

Va anche detto che l’attenzione alla legittimità edilizia è una sensibilità che si sta sviluppando molto in questi ultimi tempi, sia a valle del fatto che la normativa inizia a fornire strumenti chiari per valutare tali aspetti, sia perché ormai le sentenze della giustizia amministrativa si stanno facendo sempre più stratificate e puntuali relativamente all’aspetto della legittimità edilizia.

È quindi del tutto normale che in una compravendita effettuata oltre dieci anni fa potrebbero essere state poste meno attenzioni alla conformità da parte di acquirente e venditore rispetto a quanto non si faccia attualmente.

Il tecnico, peraltro, ad oggi è l’unica figura che può esperire una specifica relazione, prevista dalla legge, riguardo alla verifica delle “tolleranze esecutive”, specificamente normate dall’art. 34-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n.380: in tale articolo, introdotto nel Testo Unico con la L. 120/2020 di conversione del d.l. 76/2020 (il decreto Semplificazioni 2020), chiaramente specifica che l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile (di cui all’art. 9-bis sempre del d.P.R. 380/2001) nell’ambito degli atti di trasferimento di diritti reali (principalmente, gli atti di compravendita o rogiti), è sottoscritta da un tecnico abilitato.

Il disposto normativo visto poc’anzi ha un carattere generale ma perentorio, e sembra stabilire che ogni atto di trasferimento deve essere accompagnato da una dichiarazione sullo stato di legittimità dell’immobile. Tuttavia, la stessa norma non è espressamente imperativa, dunque non è del tutto chiaro se si tratta effettivamente di un obbligo, quanto piuttosto di una condizione che si attiva nel momento in cui vi sia il “sospetto” che possano esserci delle “tolleranze” esecutive nella costruzione.

Le tolleranze esecutive

A ben vedere, comunque, qualunque costruzione ha una “tolleranza” esecutiva, in quanto l’edilizia non è una scienza esatta e rispettare le misure progettuali al decimo di millimetro di edifici grandi anche decine di metri è semplicemente pura utopia: questo lascerebbe presagire il fatto che, in effetti, ogni rogito debba essere accompagnato dalla dichiarazione dello stato legittimo dell’immobile, la quale può contenere al suo interno anche una valutazione della sussistenza delle “tolleranze” esecutive che, per espressa previsione di legge, non sono da trattare come “difformità” ma come un qualcosa di connaturato nell’edilizia.

Il limite della tolleranza è ben individuato nella norma con un valore, il 2%, che già avevamo imparato a conoscere in passato (il concetto di tolleranza è stato introdotto nel 2011 dal d.l. 13 maggio 2011, n. 70), ma che con il recente sviluppo normativo è diventato più chiaro e comprensibile.

Per poter asseverare la sussistenza della legittimità o delle tolleranze esecutive il tecnico abilitato deve mettere a confronto lo stato edilizio attuale dell’immobile con la documentazione legittimante che, come si è visto, è rappresentata dall’originario progetto edilizio sulla base del quale è stato edificato l’edificio, e sugli eventuali successivi titoli che hanno autorizzato trasformazioni intermedie.

Dunque la prima attività del tecnico è il rilievo metrico dell’immobile, in quanto solo con la rilevazione, e relativa restituzione grafica, è possibile confrontare i disegni dei precedenti progetti con lo stato attuale: in sostanza, il tecnico deve “fotografare” l’immobile nelle attuali condizioni e “ricostruire” gli elaborati grafici per poter realizzare dei documenti simili, in quanto a scalatura grafica e dettagli, con quelli dei progetti che hanno autorizzato la costruzione e le trasformazioni.

Fatta l’operazione di rilievo e relativa restituzione, il tecnico è quindi in grado di sovrapporre i due documenti e rilevare gli eventuali scostamenti: ogni scostamento, sia relativo ai muri esterni, sia alla posizione di finestre ed eventuali balconi, sia dei muri interni, deve essere attentamente valutato dal tecnico per stabilire se si tratta di difformità che rientrano nell’alveo delle tolleranze esecutive, piuttosto che di vere e proprie difformità (che nascono nel momento in cui le difformità non possono essere ricondotte alle tolleranze).

L’operazione è complessa e va fatta con la dovuta diligenza: l’operazione di rilievo in particolare deve essere particolarmente curata. Spesso, può essere il caso di estendere questo tipo di verifica alle parti comuni del fabbricato, se si parla di condominio.

Fonte Edilportale