C’è molta confusione attorno al concetto di comproprietà di un immobile: come funziona la comproprietà e cosa vuol dire essere comproprietario? Quali sono i diritti e gli obblighi dei comproprietari su un bene comune?
Cerchiamo di fare ordine e rispondere a tutte queste domande, capendo cos’è la comproprietà immobiliare e come gestirla al meglio.
Come funziona la comproprietà?
Per capire come funziona la comproprietà, è bene mettere a fuoco cosa vuol dire essere comproprietario: il comproprietario è una persona cui spetti una quota di una proprietà. In effetti, la comproprietà immobiliare si viene a verificare nel momento in cui più soggetti sono titolari di un diritto di proprietà sullo stesso bene. In questo caso, ogni comproprietario possiede una percentuale chiamata quota ideale dell’intero bene, e non una porzione specifica dello stesso.
La comproprietà dunque prevede che la proprietà di un immobile venga divisa tra più intestatari, i quali hanno eguale diritto di usufruire dell’immobile e, allo stesso tempo, la responsabilità di gestione dell’immobile.
I tipi di comunione del bene possono essere diversi:
comunione volontaria, quando due o più persone decidono volontariamente di comprare, in maniera congiunta, lo stesso immobile;
comunione ereditaria, che si può realizzare per testamento o per legge;
comunione forzosa, quando viene imposta per legge e non può essere sciolta, ad esempio nel caso del muro di confine che divide due terreni attigui o le parti comuni del condominio;
comunione legale fra coniugi, che sorge per legge quando i coniugi non scelgono altri regimi patrimoniali dei beni.
Comproprietà: diritti e doveri
Una delle domande più gettonate quando si parla di comproprietà è quali sono i diritti e gli obblighi dei comproprietari su un bene comune. A definirlo è l’Articolo 1102 del Codice Civile, secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
In sostanza, dunque, i diritti e i doveri che ciascun comproprietario deve rispettare sono:
non danneggiare il bene comune;
non cambiare la destinazione d’uso dell’immobile senza un effettivo accordo tra i comproprietari;
garantire che tutti i comproprietari possano utilizzare il bene in egual misura.
Si può vendere una comproprietà?
La vendita di un immobile in comproprietà può essere un processo complesso e delicato. Nel caso in cui tutti i proprietari siano d’accordo sulla vendita, si può procedere come in una normale compravendita, con la stima del valore dell’immobile e la ripartizione delle quote tra i proprietari.
Tuttavia, se non tutti sono d’accordo sulla vendita, un proprietario può optare per la vendita della sua quota ad un terzo, farsi liquidare la quota dagli altri proprietari o chiedere la divisione forzata della comunione tramite il tribunale. In questo ultimo caso, il giudice può decidere di dividere il bene in natura o disporre la vendita dell’immobile, con la ripartizione del ricavato in proporzione alle quote dei proprietari. È importante che il consenso alla vendita sia preventivo e scritto, e che tutti i proprietari siano d’accordo prima del rogito.
Come sciogliere una comproprietà?
Ciascun comproprietario è libero di poter chiedere lo scioglimento della comunione: in questo caso parliamo di diritto potestativo, in quanto non può essere limitato dagli altri partecipanti o da un giudice.
Lo scioglimento della comproprietà può avvenire in due modi, in via consensuale o giudiziale. Nel primo caso, tutti i comproprietari sono d’accordo nel voler sciogliere la comunione del bene in comproprietà. Verrà pertanto stipulato un contratto che delinei i dettagli della divisione, e che deve essere trascritto nei pubblici registri affinché sia valido, efficace e opponibile a terzi.
Si procede invece con la divisione giudiziale nel caso in cui le parti comproprietarie non trovino un accordo soddisfacente. Questa, per legge, deve essere preceduta dalla mediazione obbligatoria davanti a un organismo qualificato e riconosciuto, così che venga redatto un accordo per la divisione e lo scioglimento della comunicazione. In caso di disaccordo sulla divisione, e quindi nell’eventualità che la mediazione abbia esito negativo e si proceda con la causa giudiziale, il giudice può ordinare la vendita forzata del bene e la distribuzione del ricavato tra i comproprietari.
Fonte immobiliare.it
Comments