Una recente pronunciata dalla Corte di Cassazione affronta ancora una volta questo delicatissimo tema ribadendo che, il venditore di un immobile destinato ad uso abitazione, ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile.
La nozione di agibilità, il significato di incommerciabilità, i rimedi in favore dell’acquirente in caso di mancata consegna del certificato, sono però concetti giuridici ostici per i non addetti ai lavori.
La loro conoscenza, tuttavia, in sede di vendita o acquisto di un immobile, diventa fondamentale per scongiurare “brutte sorprese” successivamente al rogito.
Pertanto, proprio al fine di fare chiarezza, occorre tenere chiari in mente alcuni concetti chiave.
Che cos’è l’agibilità? C’è differenza con l’abitabilità?
Inizialmente, i due termini venivano utilizzati per indicare due elementi diversi. Nello specifico, l’abitabilità era rilasciata alla fine dei lavori delle abitazioni residenziali e concentrava l’attenzione su requisiti di salubrità ed igiene, mentre l’agibilità si soffermava su caratteristiche di stabilità e sicurezza strutturale.
Ad ogni modo, oggi con all’art. 24 del DPR 380/2001 (il testo unico per l’edilizia) non c’è più alcuna differenza tra i termini di agibilità ed abitabilità e tra i due, il legislatore ha preferito scegliere il più ampio concetto di agibilità.
Agibilità, quali requisiti sono necessari?
L’agibilità richiede determinati requisiti e, nello specifico, riguardano caratteristiche come:
le dimensioni minime delle stanze (matrimoniale o doppia almeno 14 mq, singola 9 mq);
la luce e le finestre (rapporto aria/luce almeno 1/8 della superficie calpestabile di ogni stanza);
la conformità degli impianti alle normative vigenti, la conformità statica dell’edificio.
Come si ottiene il certificato di agibilità?
Anche su tale aspetto l’evoluzione della normativa ha portato ad uno snellimento della pratica, così come recentemente riformata dal D.Lgs. n. 222/2016, il quale ha sostituito il certificato di agibilità con la segnalazione di agibilità (in pratica un’autocertificazione), da presentare al competente ufficio comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori.
Il comune ha poi 30 giorni di tempo per richiedere ulteriori documenti o precisazioni, spirati i quali vale la regola del silenzio-assenso.
Obbligo di consegna del certificato di agibilità da parte del venditore
Analizzato così il significato del termine agibilità ed illustrata la sua funzione e le caratteristiche al fine del rilascio, è ora possibile rispondere ad un interrogativo: in caso di compravendita di immobili, è obbligatoria la consegna del certificato di agibilità da parte del venditore?
La risposta è si, infatti la Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato che la certificazione di agibilità deve essere consegnato dal venditore al compratore.
Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha quindi l’obbligo di dotare tale bene della licenza di agibilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale e tale requisito giuridico è essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene.
L’acquirente ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto e per tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di agibilità.
Assenza di agibilità e commerciabilità dell’immobile
Il certificato di agibilità è legato a doppio nodo con il concetto di commerciabilità, sia nell’accezione economica che in quella giuridica del termine.
L’incommerciabilità economica dell’immobile comporta una valutazione in concreto relativa alla minore appetibilità sul mercato di un immobile sprovvisto di agibilità e ai conseguenti ostacoli che si frappongono a una sua effettiva circolazione. In alcune pronunce della Cassazione si parla anche di “ridotta commerciabilità del bene” o di “problemi di commerciabilità”.
Alla luce di ciò, l’immobile privo di agibilità subisce esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario e pertanto, pur se con maggiore difficoltà, può comunque essere oggetto di compravendita ed i relativi negozi saranno validi (commerciabilità giuridica del bene).
Vendita senza agibilità. Strumenti in mano all’acquirente. Che può fare?
Come appena visto l’immobile sprovvisto del certificato di agibilità non è incommerciabile giuridicamente e, pertanto, il difetto di agibilità incide piuttosto sul piano della responsabilità contrattuale del venditore.
Sul punto, tralasciando l’analisi e l’esposizione delle varie tesi giurisprudenziali per identificare il fondamento normativo della responsabilità dell’alienante, si evidenzia solamente quella più recente, abbracciata anche dalla sentenza citata ad inizio articolo, che si basa su concetto di aliud pro alio ex art. 1460 c.c.
Si parla di aliud pro alio qualora il bene oggetto del contratto non possieda uno o più elementi indispensabili per garantirne la riconducibilità a un determinato genere, e quindi quando il bene risulti inidoneo all’espletamento della sua tipica funzione economico-sociale, o comunque a una funzione che le parti abbiano ritenuto essenziale.
Nel caso di vendita di un immobile privo di abitabilità è facile intuire che è proprio quella la sua funzione principale ed essenziale, cosicché di conseguenza la sua assenza lo rende inidoneo alla sua tipica funzione (quella di poterci abitare appunto).
In tal caso due sono i possibili strumenti in mano all’acquirente: la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Circa la risoluzione contrattuale, la prova che l’acquirente deve fornire per poter esperire tale rimedio è molto rigorosa, gravando in capo a lui l’onere di provare che l’inadempimento non è stato di scarsa importanza.
Circa la richiesta di risarcimento, è evidente che la mancata consegna all’acquirente del certificato di abitabilità si traduce in un inadempimento e nella conseguente possibilità di domandarne il risarcimento del danno conseguenziale.
Tale danno, ove accertato nell’an, andrà liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare.
Ne consegue che l’ammontare del risarcimento sarà o pari al costo necessario per l’ottenimento dell’agibilità oppure pari ad una stima del minore valore di scambio del bene (Cass. Civile n. 25418//2019).
Deroga all’obbligo di consegna del certificato di agibilità
Unico caso in cui non sorgono responsabilità in capo al venditore in caso di mancata consegna del certificato di agibilità è quella in cui le parti, nel contratto, stabiliscano che il primo ne resti esonerato dalla sua consegna.
Tale pattuizione non è nulla in quanto non è in contrasto con alcuna norma imperativa. A tal riguardo, la clausola contrattuale deve però essere formulata nel modo più chiaro possibile e pertanto l’inserimento in atto di una clausola nella quale si afferma che “il bene è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” non incide in alcun modo sugli obblighi in capo al venditore.
Difatti, una clausola così prevista integra una mera clausola di stile, inidonea dunque a far venir meno l’obbligazione esistente in capo all’alienante, essendo sul punto sempre necessario un espresso esonero da parte dell’acquirente.
Fonte immobiliare.com
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