Gli abusi edilizi vanno sempre demoliti o, in alternativa, è possibile pagare una multa? La Cassazione, con la sentenza 3579/2021, ha spiegato che la fiscalizzazione degli illeciti dipende dal tipo di opera realizzata e dal luogo in cui sorge.
Abusi edilizi, il fatto
Il proprietario di un immobile aveva chiesto la sospensione o la revoca dell’ordine di demolizione di un manufatto su due livelli realizzato in cemento armato e in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico senza aver richiesto alcun permesso.
Il Tribunale ordinario aveva respinto il ricorso, quindi il proprietario si era rivolto alla Cassazione sottolineando che, un anno prima, aveva presentato al Comune una istanza ai sensi dell’articolo 34 del Testo unico dell’edilizia. La norma consente di pagare una multa, alternativa alla demolizione, in presenza di opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire la cui distruzione danneggerebbe anche le parti dell’immobile realizzate legittimamente.
Secondo il proprietario, il manufatto non poteva essere demolito perché rappresentava un corpo unico con la parte legittima e perché il Comune non si era ancora pronunciato sull’istanza.
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. I giudici hanno spiegato che l’ordine di demolizione può essere revocato solo se il Comune o il giudice amministrativo emanano determinazioni incompatibili con l’abbattimento o quando si può prevedere che tali provvedimenti saranno adottati in tempi brevi.
L’ordine di demolizione non può essere revocato o sospeso sulla base di un ricorso pendente contro il rigetto della domanda di condono edilizio. Nel caso esaminato, dato che l’istanza risultava pendente da sedici anni, non si poteva ipotizzare che il Comune l’avrebbe accolta.
La Cassazione, esaminando gli atti del contenzioso, ha sottolineato che le opere realizzate abusivamente non rappresentavano un unicum strutturale con la parte legittima e che la loro demolizione poteva avvenire senza intaccare la stabilità strutturale della restante parte del fabbricato.
I giudici hanno spiegato che quando non è possibile demolire la parte abusiva senza danneggiare quella legittima, si adotta la procedura di “fiscalizzazione dell’illecito edilizio”. La multa alternativa alla demolizione ammonta al doppio del costo di produzione se l’immobile è ad uso residenziale e al doppio del valore venale se ad uso diverso.
Ma, sottolineano i giudici, la fiscalizzazione è consentita solo per le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire. La fiscalizzazione non equivale ad una sanatoria, non regolarizza l’illecito né autorizza il completamento delle opere realizzate.
Al contrario, spiega la Cassazione, secondo la giurisprudenza, le opere illegittime in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico si qualificano sempre come variazioni essenziali, quindi “realizzate in totale difformità”. La fiscalizzazione, quindi, non può essere richiesta per le opere realizzate in area vincolata.
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